Quieres vender el departamento que compraste en Miami. El precio te cierra, el mercado acompaña, pero hay una pregunta que te frena: siendo extranjero, ¿cuánto me van a retener al vender? Escuchaste que el gobierno estadounidense se queda con una parte en el cierre, no tienes claro cuánto ni por qué, y la sola idea de que te descuenten decenas de miles de dólares antes de recibir tu dinero te hace posponer la decisión.
Esa retención tiene nombre: FIRPTA. Es real, es alta, y es la razón por la que muchos propietarios latinoamericanos venden peor o directamente no venden. Pero también es previsible y, en buena parte, reducible si se planifica antes del cierre. Esta nota explica qué es, cuánto retiene, sobre qué base, y —lo más importante— cómo bajar esa retención al impuesto que de verdad debes.
Qué es FIRPTA
FIRPTA son las siglas de Foreign Investment in Real Property Tax Act, una ley federal de 1980. Su lógica es simple: cuando un vendedor extranjero vende un inmueble en Estados Unidos, el país quiere asegurarse de cobrar el impuesto a la ganancia de capital antes de que el dinero salga de sus fronteras. Como el vendedor no residente podría irse sin declarar, la ley traslada la responsabilidad al comprador: lo obliga a retener un porcentaje del precio y girarlo directamente al IRS en el cierre.
No es un impuesto nuevo ni un castigo al extranjero: es un mecanismo de garantía de cobro. La clave —que casi nadie explica bien— es que lo que se retiene casi nunca coincide con lo que realmente se debe.
Cuánto retienen y sobre qué base
Acá está el punto que más confunde y más asusta. FIRPTA no retiene sobre tu ganancia: retiene sobre el precio bruto de venta (el amount realized, el monto total de la operación). Según el IRS, la regla general es una retención del 15% del precio total cuando el vendedor es una persona extranjera.
Que sea sobre el precio y no sobre la utilidad tiene una consecuencia brutal: te pueden retener aunque vendas con poca ganancia o incluso a pérdida. Vendes en US$800.000 una unidad que compraste en US$750.000; tu ganancia real es de US$50.000, pero la retención base sería el 15% de los US$800.000 completos —es decir, US$120.000—, muy por encima del impuesto que corresponde a esa ganancia.
La propia ley reconoce tramos más bajos cuando el comprador va a usar la propiedad como residencia:
- Precio de hasta US$300.000 y el comprador la usará como residencia: la retención puede ser cero (excepción de residencia del IRS).
- Precio entre US$300.000 y US$1.000.000 y el comprador la usará como residencia: la retención baja al 10% del precio.
- Precio superior a US$1.000.000, o cualquier caso que no califique como residencia del comprador: se aplica el 15%.
Estos tramos dependen de la intención del comprador, no del vendedor, y exigen documentación. No los des por sentados: confírmalos operación por operación.
Quién retiene y cuándo
La obligación legal recae en el comprador (el transferee), aunque en la práctica el trabajo lo ejecuta el agente de cierre o la compañía de título. Ellos separan la retención del monto que te correspondería recibir y la remiten al IRS con los Formularios 8288 y 8288-A —el 8288 es la declaración de retención y el 8288-A el comprobante que acredita cuánto se retuvo a tu nombre—. Ese giro debe hacerse, según el IRS, dentro de los 20 días posteriores a la fecha de transferencia.
Traducido: el día del cierre no recibes el precio completo. Recibes el precio menos la retención, que ya salió camino al fisco. Recuperar ese excedente es un proceso aparte —y es donde se separa una venta bien planificada de una que deja dinero atrapado durante más de un año.
Cómo reducir la retención: el withholding certificate
La retención del 15% es un anticipo, no el impuesto final. Si tu ganancia real es baja, estás adelantando mucho más de lo que debes. Hay dos formas de corregirlo.
La primera y más eficiente es el certificado de retención (withholding certificate), que se solicita con el Formulario 8288-B. Con él le pides al IRS que autorice retener solo el impuesto máximo estimado sobre tu ganancia real, en lugar del 15% del precio bruto. En el ejemplo anterior, en vez de retener US$120.000 sobre el precio, la retención podría acercarse al impuesto sobre los US$50.000 de ganancia efectiva. El IRS, según sus reglas de certificados de retención, actúa normalmente sobre estas solicitudes dentro de los 90 días de recibida la aplicación completa con los números de identificación fiscal (TIN) de todas las partes. La solicitud se debe presentar a más tardar el día del cierre.
La segunda vía es esperar y reclamar: presentar tu declaración de impuestos de EE. UU. del año siguiente y pedir la devolución del excedente retenido. Funciona, pero implica que tu dinero queda inmovilizado en el IRS por muchos meses. Por eso el certificado, tramitado antes del cierre, casi siempre es la mejor jugada financiera.
El rol de un asesor que maneja el proceso a distancia
Nada de esto exige que tomes un avión. La complejidad de FIRPTA no está en firmar: está en coordinar las piezas en el orden correcto y a tiempo. Alguien tiene que fijar el precio con datos reales del mercado, presentar el 8288-B antes del cierre para no perder la ventana, articular al agente de título con tu contador para que la retención salga por el monto correcto, y asegurarse de que el 8288-A quede a tu nombre para respaldar cualquier devolución.
Ese es el papel que cumplo para propietarios de México, Colombia, Chile y el resto de la región: vender la propiedad a distancia, en tu idioma, con la firma resuelta por poder y firma electrónica, y con la retención FIRPTA planificada desde el principio en lugar de descubierta en el cierre. Nada de esto es consejo fiscal definitivo —los números finales los valida tu contador o asesor tributario—, pero la coordinación del proceso es lo que evita que la retención se convierta en una sorpresa.
El primer paso, sin costo
Antes de preocuparte por la retención, necesitas saber a cuánto puedes vender. Ese es el punto de partida que puedo darte sin costo: una valuación de tu propiedad en Miami con datos del registro público y comparables reales de tu edificio. Con el precio sobre la mesa, calculamos la retención FIRPTA estimada, evaluamos si califica el withholding certificate, y decides con números —no con miedo.
Preguntas frecuentes
¿FIRPTA retiene sobre la ganancia o sobre el precio de venta?
Sobre el precio de venta bruto, no sobre la ganancia. La regla general retiene el 15% del monto total de la operación cuando el vendedor es extranjero, incluso si vendes con poca ganancia o pérdida. Por eso la retención suele ser muy superior al impuesto real que terminas debiendo, y por eso conviene planificarla.
¿Cuánto retiene FIRPTA al vender una propiedad en Miami?
El 15% del precio como regla general. Si el precio no supera los US$300.000 y el comprador la usará como residencia, la retención puede ser cero; entre US$300.000 y US$1.000.000 con uso residencial del comprador, baja al 10%; por encima de US$1.000.000 se aplica el 15%.
¿Se puede recuperar la retención de FIRPTA?
Sí. Es un anticipo, no un impuesto final. Puedes solicitar un withholding certificate (Formulario 8288-B) antes o durante el cierre para reducir la retención al impuesto real estimado, o presentar tu declaración del año siguiente para reclamar la devolución del excedente. El certificado libera el dinero mucho antes.
¿Puedo vender mi propiedad en Miami sin viajar a Estados Unidos?
Sí. La firma se resuelve a distancia con poder notarial y firma electrónica; el título, la escrow y la retención los maneja el equipo de cierre en Miami. Con un asesor que coordine el proceso, el certificado de retención y la parte fiscal, vendes sin tomar un avión.