Comprar una propiedad en Miami a través de una LLC es una de esas decisiones que suena sofisticada y que muchos toman por defecto, sin entender qué están comprando realmente. La LLC no es magia ni un escudo universal: es una herramienta con ventajas concretas, costos concretos y varias trampas que, mal armadas, terminan costando más de lo que ahorran. Esta nota va al detalle de la estructura, para que decidas con tu contador desde una posición de entender, no de suponer.
Es el complemento natural de nuestra guía sobre comprar en Miami siendo extranjero: ahí está el panorama general; acá, la mecánica fina de la estructura.
Qué es —y qué no es— una LLC para bienes raíces
Una LLC (Limited Liability Company) es una sociedad de responsabilidad limitada del estado de Florida. Es dueña de la propiedad; tú eres dueño de la LLC. Eso logra tres cosas: separa el activo de tu patrimonio personal frente a reclamos, mantiene tu nombre fuera del registro público de la propiedad, y abre opciones de planificación del impuesto sucesorio que a título personal no existen.
Lo que una LLC no hace: no te ahorra el impuesto predial, no te exime de declarar la renta si alquilas, y —punto importante— por sí sola no resuelve la exposición al estate tax de un extranjero. Para eso, muchas veces hace falta una capa más.
Single-member vs. multi-member: no es un detalle menor
- Single-member LLC (un solo dueño): por defecto, el IRS la trata como disregarded entity —es decir, fiscalmente transparente, como si la propiedad fuera tuya directamente. Simple, pero hereda tu exposición personal al impuesto sucesorio.
- Multi-member LLC (dos o más): se trata como partnership, con su propia declaración. Más compleja, pero a veces necesaria por razones de estructura familiar o de socios.
La elección cambia cómo se declara, qué formularios se presentan y cómo te pega el estate tax. No es una casilla que se marca al pasar.
La estructura que de verdad protege al extranjero
Aquí está lo que casi ninguna guía explica. Un no residente extranjero dueño de bienes raíces estadounidenses —sea a título personal o a través de una single-member LLC transparente— tiene una exención de impuesto sucesorio de apenas US$60,000. Por encima, la exposición a su fallecimiento puede llegar al 40% federal.
La forma habitual de mitigar esto es poner, por encima de la LLC de Florida, una corporación extranjera (del país del comprador o de una jurisdicción adecuada). Las acciones de esa corporación extranjera no son, en general, "activos situados en EE. UU." a efectos del estate tax, lo que cambia por completo el panorama sucesorio. La contracara: esa estructura tiene costos de armado y mantenimiento anual, y un tratamiento de la ganancia de capital al vender que conviene modelar antes —no toda eficiencia sucesoria es eficiencia de income tax. Por eso se diseña caso por caso, según el monto, el horizonte y si la propiedad es para uso o para renta.
Los costos reales (para que no te sorprendan)
- Armado: formación de la LLC, operating agreement, y —si va— la corporación extranjera por encima.
- Mantenimiento anual: annual report de Florida, registered agent, contabilidad y declaraciones (más si es multi-member o hay entidad extranjera).
- Cumplimiento federal: según la estructura, formularios informativos del IRS cuya omisión trae multas serias.
Una estructura completa puede justificarse de sobra en una compra de US$1.5M; en una de US$350K para uso personal, a veces el costo y la fricción no compensan. Ese es exactamente el cálculo que hay que hacer antes de firmar. Es habitual en torres con programa de renta flexible —por ejemplo Ora by Casa Tua en Brickell, donde muchos compradores estructuran por el componente de inversión.
Errores caros que vemos seguido
- Meter la vivienda de uso personal en una LLC y perder la exención homestead y, en algunos casos, complicar el seguro y la hipoteca.
- Asumir anonimato absoluto. El registro público muestra la entidad, sí, pero existe reporte federal de beneficiarios finales (beneficial ownership) ante FinCEN cuyo alcance ha cambiado en los últimos años. La privacidad es real pero tiene límites; confirma la regla vigente con tu asesor.
- Comprar primero y estructurar después. Transferir una propiedad ya comprada a una LLC puede gatillar costos de transferencia, revisión del prestamista y, según el caso, impuestos. Estructurar antes de cerrar es casi siempre más barato.
- Financiar sin avisar la estructura. No todos los prestamistas dan foreign national loan a una LLC con corporación extranjera encima; conviene alinear estructura y financiación desde el inicio.
Entonces, ¿LLC sí o LLC no?
Depende de tres variables: el monto (a mayor valor, más sentido tiene la estructura), el uso (renta favorece estructurar; vivienda de uso personal a veces no), y tu exposición sucesoria (cuánto patrimonio estadounidense acumulas). No es una decisión de gusto: es un cálculo. Lo corremos contigo y con tu contador antes de que ofertes, para que la estructura te ahorre dinero en vez de costártelo.
¿Conviene siempre comprar con LLC en Miami?
No. Conviene cuando el monto, el uso (renta) y tu exposición al impuesto sucesorio lo justifican. Para una vivienda de uso personal de menor valor, el costo y la pérdida de la exención homestead a veces no compensan.
¿La LLC me hace totalmente anónimo?
Mantiene tu nombre fuera del registro de la propiedad, pero existe reporte federal de beneficiarios finales ante FinCEN. La privacidad es real, con límites. Confirma el alcance vigente con tu asesor.
¿Una LLC me protege del estate tax?
Una single-member LLC transparente, no por sí sola: hereda tu exención de solo US$60,000. La protección suele venir de una corporación extranjera por encima de la LLC. Se diseña caso por caso.
¿Puedo pasar una propiedad que ya compré a una LLC?
Sí, pero puede tener costos de transferencia, revisión del prestamista e implicancias fiscales. Casi siempre es más barato estructurar antes de cerrar la compra.
Esta nota es orientativa y no sustituye asesoría legal o fiscal. Te conectamos con el contador y el abogado adecuados para tu caso.