Comprar una propiedad en Miami siendo extranjero es más simple de lo que la mayoría imagina. No hace falta tener residencia, ni ciudadanía, ni siquiera un número de seguro social (SSN) para ser dueño de un condominio en Florida. Lo que sí hace falta es entender el proceso, porque tiene algunas reglas propias que conviene conocer antes de firmar.
Esta guía resume, sin jerga, lo que un comprador latinoamericano necesita saber: desde cómo te identifica el sistema sin SSN hasta los impuestos, la estructura de compra y el financiamiento disponible para no residentes.
¿Necesitas residencia o SSN para comprar?
No. Estados Unidos no restringe la compra de bienes raíces a ciudadanos o residentes: un extranjero no residente puede comprar y poner la propiedad a su nombre sin ningún permiso especial. El SSN, que identifica a quienes trabajan en el país, no es un requisito para comprar.
Para los trámites donde el sistema pide un identificador fiscal —por ejemplo, al declarar el impuesto sobre la renta del alquiler— se usa el ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), un número que el IRS otorga justamente a quienes no califican para un SSN. Se puede gestionar como parte del proceso.
Los pasos, en orden
- Definir el presupuesto y la forma de pago: contado o financiado.
- Elegir el tipo de propiedad y la zona. Si dudas entre barrios, ayuda leer la comparación entre Brickell y Edgewater.
- Hacer una oferta con un agente; en Florida el contrato estándar de compraventa es claro y conocido.
- Depositar la seña en una cuenta de escrow (neutral) y hacer la debida diligencia.
- Decidir la estructura de titularidad: a tu nombre o a través de una LLC.
- Cerrar ante una title company: firma, transferencia de fondos y escritura.
FIRPTA: el impuesto que conviene conocer de entrada
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) no es un impuesto a la compra, sino una retención que aplica cuando un extranjero vende una propiedad en Estados Unidos. Al momento de la venta se retiene un porcentaje del precio —por lo general el 15%— como anticipo del impuesto sobre la ganancia, que luego se ajusta al declarar. Saberlo desde el inicio evita sorpresas en la salida y permite planificar la estructura desde el día uno.
¿A tu nombre o con una LLC?
Las dos opciones son válidas y la elección depende de tu situación. Comprar a nombre personal es más simple y económico. Una LLC (sociedad de responsabilidad limitada) agrega una capa de privacidad y de protección patrimonial, y puede ayudar en la planificación sucesoria y fiscal, a cambio de algo más de costo y administración. Es una decisión que conviene tomar con un contador y un abogado antes de cerrar, no después.
¿Hay financiamiento para extranjeros?
Sí. Varios bancos en Florida ofrecen foreign national loans: préstamos para no residentes, normalmente con un enganche mayor al de un comprador local —a menudo en el orden del 30% al 40%— y tasas algo más altas. No necesitas historial de crédito estadounidense; el banco evalúa tus ingresos y activos en tu país. Muchos inversores, de todos modos, compran de contado por simplicidad y por poder de negociación. Repasamos bancos, enganches y tasas vigentes en foreignnationalmortgageflorida.com.
¿Cuánto tarda todo?
Una compra de contado puede cerrarse en cuestión de semanas una vez aceptada la oferta; con financiamiento, el plazo se extiende por el proceso del banco. No necesitas estar físicamente en Miami para cerrar: la firma puede hacerse a distancia con un poder y la coordinación de la title company.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar en Miami sin SSN?
Sí. El número de seguro social no es requisito para comprar una propiedad. Para asuntos fiscales, como declarar la renta de un alquiler, se usa un ITIN que otorga el IRS a los no residentes.
¿Necesito visa o residencia para ser dueño en Miami?
No. Ser propietario en Florida no depende de tu estatus migratorio. Comprar una propiedad, además, no otorga por sí mismo una visa ni la residencia.
¿Qué es FIRPTA y cuándo aplica?
Es una retención de impuestos que aplica cuando un extranjero vende una propiedad en Estados Unidos. Se retiene un porcentaje del precio de venta, por lo general el 15%, a cuenta del impuesto sobre la ganancia, que luego se ajusta al declarar.
¿Conviene comprar con una LLC?
Depende de tus objetivos de privacidad, protección patrimonial y planificación sucesoria. La LLC aporta esas ventajas a cambio de algo más de costo y administración. Es una decisión para tomar con asesoría profesional antes del cierre.