Para el comprador latinoamericano que mira Miami desde afuera, arrendar suena a plata perdida: mes a mes, sin nada que mostrar al final. Es una intuición instalada en toda la región, y existe un número que la confirma —o la desmiente— sin necesidad de opinar: el ratio precio/arriendo. El problema es que ese número, solo, cuenta apenas la mitad de la historia.
Esta nota explica cómo se calcula el ratio, compara seis mercados de la región con Miami, y desarrolla el punto que el número por sí solo no muestra: quién paga qué, una vez que la propiedad ya es tuya.
Qué mide el ratio precio/arriendo
El ratio precio/arriendo es simple: divide el precio de compra de una propiedad por lo que costaría arrendarla durante un año. El resultado son, literalmente, los años de arriendo que equivalen al precio de compra. Un departamento de US$300.000 que arrienda en US$1.500 al mes (US$18.000 al año) tiene un ratio de 16,7: hacen falta 16,7 años de arriendo para cubrir el precio.
Como regla de bolsillo, la que usan analistas de mercado y el propio Numbeo: un ratio por debajo de 15 suele favorecer comprar; entre 16 y 20 es zona gris, depende del horizonte y del financiamiento; por encima de 21, suele convenir más arrendar e invertir la diferencia en otro activo. No es una ley física —hay mercados donde comprar tiene sentido con ratio 18 por apreciación esperada, y otros donde ni con ratio 12 conviene, por el costo de tenencia—, pero es un primer filtro razonable.
Seis ciudades, un mismo número
Con datos de Numbeo a julio de 2026, este es el ratio precio/arriendo en el centro de seis ciudades donde vive buena parte de la audiencia de este sitio:
| Ciudad | Ratio precio/arriendo (centro) | Lectura rápida |
|---|---|---|
| Santiago de Chile | 22 | Arrendar, zona clara |
| Bogotá | 18 | Zona gris |
| Buenos Aires | 15 | Zona gris, límite de comprar |
| Lima | 15 | Zona gris, límite de comprar |
| Ciudad de México | 14 | Comprar, zona clara |
| Miami | 11 | Comprar, zona clara |
A primera lectura, Miami gana por paliza: con un ratio de 11, comprar recupera la inversión en poco más de una década de arriendo equivalente, la mitad que en Santiago. Es el número que circula en redes y en la conversación de sobremesa como argumento cerrado a favor de comprar en Florida. Y es, también, el número incompleto.
Lo que el ratio no cuenta: quién paga qué
El ratio precio/arriendo compara precio de compra contra arriendo pelado. No incluye ni un dólar de lo que le cuesta al dueño sostener la propiedad una vez comprada —y en Miami, ese costo pesa como en pocos mercados de la lista, por tres razones concretas.
La cuota de la asociación la paga el dueño, no el inquilino
El inquilino paga una renta fija, pactada por contrato. La HOA —la cuota de la asociación de condominio, que en Miami subió con fuerza desde 2020 tras la ley post-Surfside que obliga a fondear reservas reales— la paga exclusivamente el propietario. (Ya expliqué en detalle por qué se dispararon las cuotas de HOA en Miami.)
El seguro de vivienda en Florida es de los más altos del país
Florida lidera Estados Unidos en costo de seguro residencial, por la combinación de riesgo de huracán y un mercado asegurador que se retiró parcialmente del estado en los últimos años. Ese costo también lo asume el propietario en su totalidad: el arrendatario, en el mejor de los casos, contrata un seguro de contenido —una fracción menor del seguro de la estructura completa.
El impuesto a la propiedad, sin exención, ronda 2% anual
Este es el punto que más se subestima. Un comprador que no vive en la propiedad —el perfil de casi todo comprador extranjero— no califica para la exención de residencia principal (homestead exemption), que en Florida reduce fuertemente la base imponible. Sin esa exención, el millage combinado de condado, ciudad y distrito escolar en Miami-Dade ronda entre 18 y 22 mills, lo que se traduce en un impuesto anual cercano al 2% del valor de la propiedad —unos US$20.000 al año por cada millón de valor—, según los datos de tasas por condado (taxbycounty.com) y las guías de impuesto a la propiedad de Miami-Dade que citan prestamistas hipotecarios como JVM Lending. Ya expliqué en otra nota por qué la exención homestead casi nunca alcanza al comprador extranjero, y por qué eso no cambia aunque avance la propuesta para eliminar el impuesto a la vivienda principal que impulsa el gobernador DeSantis: está diseñada para el residente, no para el inversionista.
No es lo que cuesta comprar, es lo que cuesta tener
Sumados, HOA, seguro e impuesto no aparecen ni en el numerador ni en el denominador del ratio precio/arriendo. Aparecen después, en la cuenta real del dueño. Y en Miami esa cuenta es más alta que en cualquiera de las otras cinco ciudades de la lista: ni Santiago, ni Bogotá, ni Buenos Aires, ni Lima, ni Ciudad de México cargan al propietario con un impuesto anual cercano al 2% del valor de la propiedad, sumado a un seguro que lidera el país y una cuota de condominio en trayectoria alcista estructural.
Esto no significa que Miami deje de ser un mercado atractivo para comprar —lo es, y el ratio de 11 sigue siendo, comparativamente, el más favorable de los seis. Significa que el margen real es más angosto de lo que sugiere el número de la etiqueta, y que decidir solo con ese número —sin cargar lo que le corresponde al dueño— lleva a subestimar cuánto cuesta sostener la propiedad, no cuánto cuesta comprarla.
Una versión editorial de este análisis se publicó como mi columna mensual en El Diario Inmobiliario, bajo el título «Miami 11: el número que convence y lo que no cuenta».
El ratio es punto de partida, no la respuesta
El ratio precio/arriendo sirve, y sirve bien, como primer filtro para comparar mercados entre sí. Lo que no hace —lo que ningún ratio agregado hace— es reemplazar la cuenta específica de una propiedad puntual: su HOA real, su prima de seguro real, su millage real, su renta real de mercado. Esa cuenta cambia edificio por edificio, incluso puerta por puerta dentro del mismo edificio.
Para quien ya es dueño en Miami y quiere saber si su número real —no el de la etiqueta— todavía justifica sostener la propiedad, o si conviene revisar la estrategia, el primer paso es tener el dato correcto: cuánto vale hoy la unidad y cuánto cuesta sostenerla al año. Puedo dar ese primer paso sin costo con una valuación de tu propiedad en Miami, con datos del registro público y comparables reales de tu edificio.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el ratio precio/arriendo?
Es el precio de compra de una propiedad dividido por el arriendo anual que generaría. El resultado son los años de arriendo equivalentes al precio de compra: un ratio de 15 significa que hacen falta 15 años de arriendo para cubrir el precio de compra.
¿Cuál es el ratio precio/arriendo de Miami en 2026?
Según datos de Numbeo de julio de 2026, el ratio precio/arriendo en el centro de Miami es 11 —el más bajo entre Santiago (22), Bogotá (18), Buenos Aires (15), Lima (15) y Ciudad de México (14).
¿Por qué el ratio de Miami no cuenta toda la historia?
Porque compara precio contra arriendo pelado y no incluye los costos que solo paga el propietario: la cuota de HOA, el seguro de vivienda —de los más altos del país— y el impuesto a la propiedad, que sin exención homestead ronda 2% anual del valor.
¿Cómo sé cuánto me cuesta realmente tener una propiedad en Miami?
Sumando al precio de compra el HOA anual, la prima de seguro y el impuesto a la propiedad —sin exención, alrededor de 2% del valor tasado— y comparando esa cifra contra el arriendo que generaría o que estás dejando de pagar. Con esos números, no con el ratio solo, se decide bien.