El 27 de mayo de 2026 el gobernador de Florida, Ron DeSantis, convocó una sesión legislativa especial para empujar una enmienda constitucional con un nombre directo: "Save Our Homes from Excessive Property Taxes". Si pasa el voto en noviembre de 2026, Florida sería el primer estado grande de Estados Unidos en eliminar de facto el property tax sobre la mayoría de residencias principales.
El anuncio generó ruido inmediato — Bloomberg, Politifact, UBS, todos los medios lo cubrieron en los días siguientes. Pero hay letra chica importante que cambia completamente la lectura si lo que tienes (o piensas tener) en Miami es un departamento de inversión, una segunda vivienda, o un condo para renta corta.
Te explico el plan, las condiciones, y por qué los buyers extranjeros (chilenos, argentinos, mexicanos, colombianos) que compran en Brickell o Miami Beach para rentar no se benefician directamente — al menos no en la forma que sugiere el titular.
Qué propone DeSantis exactamente
La enmienda eleva el homestead exemption de Florida (la exención impositiva sobre la residencia principal) en tres etapas escalonadas:
| Año | Homestead exemption | Efecto |
|---|---|---|
| Hoy (2026) | $50,000 | Primeros $50K de valor tasado están exentos |
| 2027 | $150,000 | Hogares ≤ $150K pagan cero property tax |
| 2028 | $250,000 | Hogares ≤ $250K pagan cero property tax |
| Eventualmente | $500,000+ | Hogares ≤ $500K pagan cero property tax |
Para hogares por encima del threshold, solo paga property tax el valor que excede la exención. Un hogar de $400K en 2028 pagaría tax solo sobre $150K (los $250K primeros quedan exentos).
DeSantis afirma que la enmienda elimina el property tax para el 60% de los homeowners en 2028, escalando al 92% cuando la exención llegue a $500K.
La controversia: los números no cuadran
El propio Florida Office of Economic and Demographic Research (la oficina estatal de análisis económico) revisó los datos y encontró un gap importante con lo que dice DeSantis:
- Al threshold de $250,000: DeSantis dice 60%; la oficina estatal dice solo 28% de homestead parcels califican.
- Al threshold de $500,000: DeSantis dice 92%; la oficina estatal dice 75-80%.
UBS Wealth Management y Politifact publicaron análisis paralelos confirmando la discrepancia. La razón es geográfica: en condados como Miami-Dade, Broward, Palm Beach (donde está concentrado el real estate de mayor valor en el estado), la mediana de homestead parcels está bien arriba del threshold propuesto.
En Miami-Dade, donde la mediana de hogares con homestead exemption está en $420K, la exención de $250K solo elimina property tax para aproximadamente el 18% de los homeowners locales — muy lejos del 60% nacional que cita el gobernador.
La letra chica que cambia todo: solo aplica a homestead
Acá está el punto crítico para inversores extranjeros, y es el que casi ningún medio destacó en su cobertura:
La exención aplica únicamente a propiedades clasificadas como "homestead" — es decir, la residencia principal del propietario, donde declara su domicilio fiscal y vive efectivamente parte sustantiva del año.
Esto excluye categórica y explícitamente:
- Investment properties (propiedades compradas para rentar)
- Segundas viviendas (la casa de vacaciones, el departamento que usa el dueño 2-3 meses al año)
- Condos para renta corta (Airbnb, VRBO, etc.)
- Propiedades de no-residentes (cualquier dueño que no es resident fiscal de Florida)
- LLCs y trusts (la mayoría de inversores extranjeros compran a través de estas estructuras por razones fiscales)
Un cliente nuestro de Buenos Aires con un departamento de $800K en Brickell que renta a corto plazo: sigue pagando el property tax completo, no importa qué pase con la enmienda.
Entonces, ¿qué cambia para el inversor LatAm?
Directamente, nada. Pero indirectamente sí hay efectos a considerar, y son los que vale monitorear:
1. Mayor demanda local de primary homes ≤ $500K
Si la enmienda pasa, comprar un home sub-$500K en Florida y declararlo como homestead será significativamente más atractivo para residentes locales o relocaters. Eso puede comprimir precios al alza en ese segmento — especialmente en condados secundarios (Lee, Hillsborough, Orange) donde abundan los hogares ≤ $500K.
En Miami-Dade, el impacto sería menor por la dispersión de valores arriba del threshold, pero existirá presión sobre el segmento $300K-$500K (típicamente: condos de 1-2 dorms en Edgewater, Coconut Grove, partes de Coral Gables).
2. Potencial arbitraje fiscal con visa o relocation
Para clientes LatAm que ya están considerando residency en Florida (E-2, EB-5, NIW, o simplemente snowbird con domicilio fiscal trasladado), la enmienda inclina la balanza hacia comprar un home homestead sub-$500K como anchor fiscal, además de las propiedades de inversión adicionales.
3. Riesgo: si el estado pierde ingreso, lo recupera de otro lado
Property tax en Florida financia escuelas, infraestructura local, fire department, sheriff. Si el estado renuncia a ~$8B anuales en revenue (estimación del Tax Foundation), tendrá que reemplazarlo. Las opciones más probables:
- Aumento de sales tax (afecta a todos por igual, incluso a renters extranjeros que pasan el invierno)
- Aumento del millage rate sobre non-homestead — es decir, subir el tax rate específicamente sobre investment properties y segundas viviendas para compensar
- Tourism tax expansion (afectaría a quienes operan renta corta)
El escenario menos optimista para inversores extranjeros: que la "reducción" para homesteaders se financie con un aumento directo sobre investment properties.
¿Qué hacer mientras tanto?
El voto es en noviembre de 2026, todavía falta. Y aunque pase la sesión especial legislativa, se necesita 60% de aprobación en el ballot para que la enmienda constitucional se ratifique. No es trivial — varias enmiendas similares en Florida han fracasado por no llegar al 60%.
Mi recomendación práctica:
- No cambies tu thesis de inversión en función de esta noticia. El cap rate de tu rental no se mueve.
- Monitorea el millage rate en tu condado entre 2027-2028. Si suben el rate sobre non-homestead, ahí sí impacta tu cash flow.
- Si estabas considerando relocate a Florida (Visa E-2, snowbird, etc.), la enmienda inclina la conveniencia hacia comprar tu primary home aquí y aprovechar la exención.
- Si compras un departamento sub-$500K para futuro homestead (cuando te mudes o cuando un hijo estudie en Florida), comprarlo antes de noviembre 2026 puede tener sentido por la posible compresión de precios post-enmienda.
El titular es atractivo pero la mecánica es más estrecha que lo que parece. Antes de mover capital, conversemos.