En 2025, Miami-Dade autorizó 13.292 unidades multifamiliares en 160 edificios — el número más alto de los últimos nueve años, un 26% por encima del pico post-pandemia de 2021 y un 82% por encima de 2019, el último año antes de la pandemia. En el mismo período, Broward cayó 34% y Palm Beach 46%. Florida, en su conjunto, retrocedió 16,5% en unidades autorizadas y 25% en vivienda unifamiliar.
La lectura fácil sería "todo sube en Miami". Es imprecisa. Lo que muestran los datos del Building Permits Survey del U.S. Census Bureau —la encuesta oficial de permisos de construcción, procesada aquí a nivel de condado— es algo más específico y más útil para quien evalúa dónde poner capital: la construcción en el sur de Florida no se detuvo, se polarizó. Se concentró exactamente donde el comprador no depende de un banco local, y se retiró donde sí depende de uno.
Esta nota es la versión ampliada de ese análisis, con la serie completa y la comparación entre los tres condados, pensada para el inversor que ya tiene exposición a Miami o está evaluando el momento de entrada — no para quien recién pregunta si Miami "es una buena idea".
El dato: la serie 2017-2025 en Miami-Dade
El Building Permits Survey es la fuente más confiable de intención de construcción que existe: mide el permiso, no el cierre de venta ni el inventario de MLS, por lo que se adelanta entre 18 y 36 meses a lo que después aparece como unidad terminada en el mercado. Esta es la serie de unidades multifamiliares (5 o más unidades por edificio) autorizadas en el condado Miami-Dade:
| Año | Unidades 5+ | Edificios | Unid./edificio |
|---|---|---|---|
| 2017 | 8.135 | 107 | 76 |
| 2018 | 8.761 | 181 | 48 |
| 2019 | 7.301 | 136 | 54 |
| 2020 | 7.200 | 167 | 43 |
| 2021 | 10.574 | 160 | 66 |
| 2022 | 8.557 | 164 | 52 |
| 2023 | 10.980 | 191 | 57 |
| 2024 | 8.068 | 135 | 60 |
| 2025 | 13.292 | 160 | 83 |
Fuente: U.S. Census Bureau, Building Permits Survey, archivos anuales por condado. Procesamiento propio.
2025 no es solo el año más alto de la tabla: es el único año de la serie en el que las 13.292 unidades se autorizaron en el mismo número de edificios que en 2021 (160). Es decir, el crecimiento no vino de más proyectos — vino de proyectos más grandes.
La polarización tri-county: el mismo ciclo de tasas, tres resultados distintos
La parte más reveladora del dato no es Miami-Dade sola, sino Miami-Dade al lado de sus dos vecinos inmediatos, sometidos exactamente al mismo entorno de tasas de interés:
| Condado | 2021 | 2025 | Variación |
|---|---|---|---|
| Miami-Dade | 13.393 | 16.535 | +23% |
| Broward | 4.069 | 2.690 | −34% |
| Palm Beach | 7.851 | 4.228 | −46% |
Total de unidades autorizadas (todas las categorías). Fuente: Census BPS. Broward tocó un mínimo de 1.655 unidades en 2024, −59% vs. 2021.
A nivel estatal, la caída es todavía más marcada: Florida en su conjunto pasó de 213.494 unidades autorizadas en 2021 a 178.297 en 2025 (−16,5%), y la vivienda unifamiliar —el producto que más depende del comprador con hipoteca convencional— cayó de 148.735 a 111.173 unidades (−25%).
La explicación no es que Miami-Dade tenga mejor clima o más playa que Broward o Palm Beach. Es que la ecuación del desarrollador dejó de cerrar para casi todo el mundo — tasas hipotecarias por encima del 6%, seguros de propiedad que subieron 63% desde 2020, aranceles del 50% sobre acero y aluminio, mano de obra de construcción entre US$75 y US$100 la hora— excepto para un tipo de proyecto muy específico: la torre de preventa en un submercado de Miami-Dade, financiada con los depósitos de los propios compradores y dirigida a quien paga de contado o con financiamiento externo a la banca local. Donde el proyecto depende de la hipoteca del residente promedio —la casa unifamiliar del suburbio, el condominio de Broward o Palm Beach orientado al comprador local— la cuenta ya no cierra.
83 unidades por edificio: se construye el techo que el capital compra
El salto en el tamaño promedio de edificio —de 60 unidades en 2024 a 83 en 2025— no es un detalle estadístico. Es la evidencia más directa de que el mercado de Miami-Dade se está reorganizando alrededor de la megatorre de renta y lujo, no de la vivienda dispersa. Torres como Baccarat Residences en Brickell o Cipriani Residences ilustran el tipo de producto que explica ese promedio: proyectos de cientos de unidades, ticket alto, comprador internacional, financiados en gran parte con el propio calendario de depósitos de preventa.
Es una lectura distinta —y más precisa— que "Miami está de moda": el capital global de contado sigue encontrando en Miami-Dade el vehículo que ya no encuentra en el resto del estado, y por eso construye ahí. La torre de Edgewater ilustrada por proyectos como Missoni Baia responde a la misma lógica en un submercado distinto, con su propio ritmo de absorción.
El colchón nacional: "aprobado" no es lo mismo que "con grúa"
Vale la honestidad analítica antes de sacar conclusiones apresuradas. A nivel nacional, las unidades autorizadas pero todavía no iniciadas suman 268.400, un 48% por encima de diciembre de 2019 (181.700). No es un récord —el pico fue 294.000 en 2022, y el récord histórico data de 1973— pero sigue muy por encima de los niveles pre-pandemia. Ese colchón importa porque separa "hay papeles" de "hay grúa": el permiso es la intención, no la certeza de que la unidad se construya en el plazo original. Los inicios de obra nacionales, de hecho, están en un mínimo de seis años (−15,4% interanual en el último dato disponible; multifamiliar −41,6%).
Para Miami-Dade específicamente, el hecho de que 2025 haya sido récord tanto en unidades como en tamaño de edificio —no solo en papeles aprobados— es una señal más sólida que el agregado nacional. Pero el inversor serio sigue el ritmo de inicio de obra y de entrega de cada proyecto puntual, no solo el permiso inicial.
Qué significa para el inversor LatAm
El dato de permisos no dice dónde comprar hoy — dice dónde va a estar la liquidez futura. Los submercados que concentran la mayor actividad de permisos y proyectos de escala en Miami-Dade son, de forma consistente, Brickell, Edgewater y Downtown: ahí es donde el capital de preventa sigue encontrando el terreno y la demanda para justificar la megatorre. Eso no significa que sean automáticamente la mejor compra — significa que ahí habrá más inventario nuevo, más comparables, y más liquidez de reventa en el ciclo que viene.
La lectura práctica para quien evalúa timing de entrada:
- El récord de permisos en Miami-Dade no es una señal de sobreoferta genérica: es la confirmación de que el capital global sigue encontrando ahí el vehículo que no encuentra en el resto de Florida.
- La comparación con Broward y Palm Beach es la que más vale monitorear en los próximos ciclos: si el diferencial se sigue ampliando, confirma que la tesis de "comprador de contado en Miami-Dade" se profundiza en vez de normalizarse.
- El tamaño promedio de edificio (83 unidades) es un proxy útil de en qué segmento de producto —renta, lujo, escala institucional— se está concentrando el desarrollo nuevo.
- El colchón nacional de "aprobado sin empezar" recuerda que el permiso es el primer paso, no el último: conviene seguir el proyecto específico hasta la entrega, no solo el titular del permiso.
Este análisis complementa el marco más amplio que cubrimos en la guía completa de inversión inmobiliaria en Miami: los permisos son el indicador que anticipa, con año y medio de anticipación, hacia dónde se mueve la oferta que hoy todavía no ves en el mercado.
Preguntas frecuentes
¿Esto significa que hay sobreoferta en Miami?
No necesariamente a nivel de condado. El récord de 2025 refleja demanda concentrada en un tipo específico de producto —la torre de preventa financiada con depósitos y comprador de contado— no una expansión pareja de vivienda. El indicador que sí conviene mirar de cerca no es el total del condado, sino el stock y la absorción de cada submercado puntual antes de comprar una unidad específica.
¿Cómo se compara Miami con el resto de Florida?
Es la excepción, no la regla. Entre 2021 y 2025, Miami-Dade subió 23% en unidades autorizadas mientras Broward cayó 34% y Palm Beach 46%. A nivel estatal, Florida cayó 16,5% en total y 25% en unifamiliar. El ciclo de tasas altas frenó la construcción en casi todo el estado — Miami-Dade es la excepción porque su comprador típico de torre nueva no depende de una hipoteca local.
¿De dónde sale este dato y con qué frecuencia se actualiza?
Del Building Permits Survey del U.S. Census Bureau, procesado aquí a nivel de condado. Se publica con series anuales y mensuales, y es un indicador más adelantado que los cierres de venta o el inventario de MLS: mide la intención de construir antes de que el edificio exista.
Una versión editada de este análisis se publicó como columna de Carlos Balart en El Diario Inmobiliario (Chile), bajo el título «Las dos caras de Miami: récord de permisos versus la escasez de vivienda para el resto».